Qué es el afianzamiento de contrato
Las fianzas de contrato garantizan el cumplimiento de contratos de construcción. El dueño de un proyecto, público o privado, exige al contratista constituir fianzas para que, si el contratista falla, un tercero solvente respalde la terminación de la obra y el pago de quienes aportaron trabajo y materiales. En obra pública el requisito es legal; en obra privada es una decisión de crédito del dueño y, cada vez más, de sus financistas.
La función económica es la precalificación. Una afianzadora que emite una fianza de cumplimiento ha examinado los estados financieros del contratista, su obra en proceso, sus relaciones bancarias, su gente y su historial de terminar lo que empieza. La fianza es una opinión de crédito respaldada con el balance de la afianzadora. Por eso los dueños confían en ella, y por eso obtener crédito de afianzamiento es un hito en el desarrollo de un contratista, no una compra.
El escritorio administra los programas de obra afianzada como un banquero administra una facilidad de crédito: límites individuales y agregados fijados a partir del expediente, revisados al llegar los estados financieros y ampliados deliberadamente conforme crecen el capital y la capacidad del contratista. Colocamos contratistas emergentes a través de mercados creados para esa etapa, incluidos programas respaldados por el programa de Garantía de Fianzas de la Administración de Pequeños Negocios de EE. UU., y contratistas consolidados en mercados estándar y preferentes a través de Janus Assurance Re y su panel de aseguradoras.
Fianzas de Licitación
La fianza de licitación acompaña la propuesta y garantiza dos cosas: que el postor celebrará el contrato a su precio ofertado si resulta adjudicado, y que constituirá las fianzas de cumplimiento y de pago requeridas. La suma penal es un porcentaje de la oferta, comúnmente entre cinco y veinte por ciento. Si el postor rechaza la adjudicación, el beneficiario recupera la diferencia entre esa oferta y la siguiente oferta conforme, hasta la suma penal.
Una afianzadora emite una fianza de licitación solo cuando está preparada para emitir las fianzas finales, de modo que el respaldo de licitación es la primera prueba real de la relación de afianzamiento. El escritorio atiende solicitudes de licitación rutinarias el mismo día contra un programa de obra establecido.
Fianzas de Cumplimiento
La fianza de cumplimiento garantiza que el contrato se terminará conforme a sus términos. Ante el incumplimiento, las opciones de la afianzadora bajo los formularios estándar incluyen financiar al afianzado hasta la terminación, tomar la obra y terminarla con otro contratista, presentar un nuevo contratista al beneficiario, o pagar el costo de terminación, en cada caso hasta la suma penal, habitualmente el cien por ciento del precio del contrato.
La obligación sigue al contrato, incluidas sus garantías, y el instrumento debe leerse junto con los documentos que incorpora. El escritorio revisa los formularios antes de la firma, señala el lenguaje oneroso o atípico, y coloca obligaciones en formularios federales estándar, AIA A312, ConsensusDocs y formularios manuscritos del beneficiario.
Fianzas de Pago
La fianza de pago garantiza el pago de subcontratistas, trabajadores y proveedores de materiales del proyecto. Su importancia en obra pública es difícil de exagerar: los gravámenes de mecánico no proceden contra propiedad pública, de modo que la fianza de pago es la única garantía disponible para quienes realmente construyen el proyecto. Los derechos de reclamo, los avisos y los plazos de prescripción los fija el estatuto en obra pública y el formulario en obra privada, y no perdonan plazos vencidos.
Fianzas de Mantenimiento
La fianza de mantenimiento garantiza la obra contra defectos de mano de obra y materiales por un período determinado después de la terminación, comúnmente uno o dos años. Los períodos cortos incidentales al contrato suelen quedar dentro de la obligación de cumplimiento; las obligaciones más largas o independientes se suscriben por separado, porque garantizar contra defectos latentes a cinco años es un riesgo distinto a garantizar la terminación.
Urbanización y Mejoras de Sitio
Los municipios condicionan la aprobación de planos a una garantía de que el desarrollador terminará las mejoras públicas: calles, aceras, drenaje, agua y alcantarillado. El riesgo distintivo es que la capacidad del desarrollador de terminar depende de la venta de lotes y del financiamiento del proyecto, no de pagos de avance del beneficiario. La suscripción se acerca por tanto al crédito inmobiliario: presupuestos, calendarios de venta, compromisos de préstamo y liquidez del desarrollador. El escritorio coloca obligaciones de urbanización, mejoras de sitio y terminación para desarrolladores y constructores en todo el país.
Ley Miller y Obra Federal
En los contratos federales de construcción que exceden cien mil dólares, la Ley Miller, 40 U.S.C. §§ 3131 a 3134, exige una fianza de cumplimiento y una de pago, cada una emitida por una afianzadora satisfactoria al oficial contratante, en la práctica una afianzadora corporativa listada por el Tesoro de EE. UU. en la Circular 570. Cada estado ha promulgado su propia Ley Miller estatal con requisitos análogos para obra estatal y municipal.
El escritorio coloca obligaciones federales exclusivamente a través de aseguradoras listadas por el Tesoro con limitaciones de suscripción adecuadas al contrato, y mantiene el detalle jurisdicción por jurisdicción que exige el cumplimiento de las leyes Miller estatales.
The Contractor's Guide to Surety Bonds
Escrita por C. Constantin Poindexter, CPCU, JD, MA, AFSB, ASLI, ARe, AINS, AIS, CPLP, y publicada por NewSouth Books, la guía lleva al contratista por el crédito de afianzamiento tal como lo lee un suscriptor: presentación de estados financieros, programas de obra, indemnidad y qué hacer cuando un proyecto se tuerce. Es la referencia que entregamos a los afianzados antes de su primera obra con fianza.
Cómo se suscribe un programa de obra
La suscripción de contrato descansa sobre las tres C. Capital: estados financieros preparados por CPA, analizados por capital de trabajo, patrimonio y la calidad de ambos. Capacidad: la cédula de obra en proceso leída contra la obra más grande terminada, la cartera actual y la gente y los sistemas que la ejecutarán. Carácter: el historial de terminar obras difíciles, la franqueza del expediente y el plan de continuidad detrás de los principales. De ahí el suscriptor fija un límite por obra y un programa agregado, y la tarea del escritorio en adelante es hacerlos crecer con el contratista y defenderlos cuando un año sale mal.
Todo programa se respalda con un contrato general de indemnidad firmado por la entidad operadora y sus principales. El escritorio explica el instrumento antes de la firma, porque un contrato de indemnidad mal entendido al firmar se convierte en agravio en la primera pérdida, y un programa construido sobre agravios no dura.
Preguntas frecuentes
¿Qué garantizan las tres fianzas de contrato?
La fianza de licitación garantiza que el postor celebrará el contrato y constituirá las fianzas finales si resulta adjudicado. La fianza de cumplimiento garantiza la terminación de la obra conforme a los documentos del contrato. La fianza de pago garantiza el pago de subcontratistas, trabajadores y proveedores de materiales, que en obra pública sustituye los gravámenes de mecánico no disponibles contra propiedad del gobierno.
¿Cuánto cuesta una fianza de cumplimiento?
La prima de las fianzas de contrato se calcula sobre el precio del contrato bajo una tarifa registrada por la aseguradora, y la tasa efectiva depende de la solidez financiera del contratista, su experiencia y el carácter de la obra. Los términos se cotizan sujetos a crédito y suscripción tras revisar el expediente del contratista.
¿Qué es la Ley Miller y aplica a mi proyecto?
La Ley Miller, 40 U.S.C. secciones 3131 a 3134, exige fianzas de cumplimiento y de pago en contratos federales de construcción que excedan cien mil dólares. Cada estado ha promulgado una Ley Miller estatal análoga para obra estatal y municipal, con umbrales y detalles que varían por jurisdicción.
¿Cómo se establece una línea de afianzamiento?
La afianzadora evalúa capital, capacidad y carácter: estados financieros preparados por CPA, cédulas de obra en proceso y contratos terminados, relaciones bancarias y de crédito, currículos del personal clave y el plan de continuidad. De ese expediente el suscriptor fija límites individuales y agregados, que crecen con el balance y el historial del contratista.
¿Puede calificar un contratista nuevo o pequeño?
Sí. Los contratistas emergentes se colocan a través de mercados creados para esa etapa, incluidos programas respaldados por el programa de Garantía de Fianzas de la SBA, y avanzan hacia mercados estándar a medida que sus estados financieros maduran. El escritorio administra esa progresión deliberadamente.
¿Qué sucede si se presenta un reclamo contra una fianza de contrato?
La afianzadora investiga y, si el afianzado está en incumplimiento, cumple mediante arreglos de terminación o pago hasta la suma penal. Cada dólar que la afianzadora paga es recuperable del afianzado y sus indemnizantes bajo el contrato general de indemnidad; por eso el incumplimiento es un evento de crédito, no de seguro.